根据Alpha案例库、中国裁判文书网的统计，截至目前，2022年至今一年多以来，租赁合同纠纷审结案件已超10万件。

房屋租赁合同，是日常生活中最常见的合同之一，在合同履行过程中容易产生争议，因此在签订房屋租赁合同时应当注意查看相关条款，明确出租人与承租人的权利与义务，避免纠纷的发生。那么，律师审查租赁合同时，应该着重于哪些条款审查呢？我所曾谛律师提出以下几点：

对于承租人而言，无论是与房屋所有权人直接签订合同，还是由中介机构促成合同的签订，都需要审查出租人的主体资格。

首先，需要审查出租人是否是拟承租房屋的所有权人，如出租人不是拟承租房屋的所有权人，则需要出租人出具其可以对外出租该房屋的授权文件。其次，需要审查拟承租房屋是否有共有权人，如有共有权人，则需要出租人出具拟承租房屋的共同共有或按份共有人的授权文件。最后，需要审查拟承租房屋是否设立抵押，如拟承租房屋设立抵押，则还需要进一步确认抵押登记时间与设立抵押原因等信息，再考虑是否继续承租该房屋。

02 拟承租房屋及设施相关条款

首先，明确拟承租房屋的具体地理位置，例如XX市XX区XX街道XX小区XX栋XX楼XX号。其次，明确拟承租房屋内的设施设备及状况，例如在交付拟承租房屋时房屋内的沙发、电视、洗衣机、冰箱以及上述设施是否能正常使用等，对于该部分可采取设施设备附件清单的方式予以明确。最后，明确拟承租房屋的用途，例如系用于居住还是商业经营，须与产权证书上载明的拟承租房屋用途一致。

03 租赁期限以及租金相关条款

关于租赁期限，《中华人民共和国民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，在审查房屋租赁合同时需关注租赁期限，对于超过20年的部分因违反法律规定而无效。

关于租金，则需要明确租金包含范围以及租金支付方式。一方面，需要在合同中明确租金标准以及是否包含拟承租房屋的水费、电费、气费、物业管理费、清洁费（部分安宅小区）以及停车费等，避免后续居住过程中与出租人产生争议。另一方面，需要在合同中明确租金的支付方式为月付、季付、年付以及是否需要交付押金、交付的押金在合同到期后如何返还等，避免承租人交付的租金后续处置发生纠纷。

04 拟承租房屋的装饰、装修及维修相关条款

关于房屋的装饰、装修，《中华人民共和国民法典》第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，可以在合同中约定，在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。

关于房屋的维修，《中华人民共和国民法典》第713条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。因此，如合同中未约定拟承租房屋内设施设备无法正常使用应如何处理时，可以将上述条款在合同中载明。

05 承诺条款及违约责任条款

所谓承诺条款，是指出租人与承租人均须作出承诺，出租人承诺包括：出租的房屋系出租人合法所有或者授权对外出租、出租的房屋没有设立抵押等权利负担、出租的房屋及设施设备损害由出租人负责维修（因承租人原因损害除外）、非法定或者合同约定理由解除合同承担违约责任等。承租人承诺包括：严格按照合同约定向出租人支付租金、合理使用出租房屋及设施设备、在不改变房屋主体结构且征得出租人同意的情况下对房屋进行装修、非法定或者合同约定理由解除合同承担违约责任等。

至于违约责任条款，则需要尽可能的明确具体。例如，出租人非法定理由或者合同约定理由解除合同的，出租人应当退还押金、剩余租赁期间的租金以及房屋租金总额百分之二十的违约金。再如，承租人未取得出租人或者房屋所有权人的同意对外转租房屋的，出租人有权解除房屋租赁合同，已经收取的押金不予退还并要求承租人承担房屋租金总额百分之二十的违约金等。